Имущество должников: реализация банками заголового имущества на торгах

Рассказываем о том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков

Семен Лиходеев/ТАСС

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников.

На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость.

Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств.

«Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

«Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость.

Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета.

Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок.

«Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах.

«Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ.

Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет.

Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат.

«Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.

Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость.

А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс.

Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

«Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости.

При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать.

Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример.

Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия.

Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

«Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан.

Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности.

«Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается.

Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку.

«В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру.

В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки.

Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека.

«А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он.

«Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога.

Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже.

Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

«Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b9768a99a79474c9c7deade

Продажа залогового имущества банков – как проходит реализация, на каких аукционах и как купить залоговое имущество у банка?

Все люди стремятся приобрести вещи как можно дешевле. Для этого они пользуются распродажами, участвуют в разнообразных акциях. Одна из возможностей купить что-либо по выгодной цене – обратить внимание на продажу залогового имущества банков, которая осуществляется, когда заемщик не выполняет свои обязанности по кредитному договору.

Что такое залоговое имущество банков?

Понятие залога дано в статье 334 Гражданского кодекса.

Это договор, по которому кредитор по определенному обязательству вправе удовлетворить свои требования раньше остальных кредиторов за счет имущества должника.

Проще говоря, при залоге заемщик указывает банку на какое-либо принадлежащее ему имущество, на которое будет обращено взыскание в случае невыплаты кредита. Именно оно и будет залоговым.

Залоговым имуществом может быть любая вещь или имущественное право, кроме некоторых исключений. К ним статья 336 Гражданского кодекса относит следующие.

• Имущество, на которое в соответствии с положениями статьи 446 Гражданского процессуального кодекса нельзя обратить взыскание. В его число входит единственное жилье должника, предметы обычной домашней обстановки, личные вещи, имущество, используемое должником для профессиональных занятий, а также деньги в сумме не более трех прожиточных минимумов.
• Имущественные права должника, неразрывно связанные с его личностью (например, право на получение алиментов или пенсии по потере кормильца).

Залоговая стоимость имущества – это его цена, указанная в договоре залога, по которой оно будет реализовано в случае невыплаты средств заемщиком. Оценка вещи, передаваемой в залог, осуществляется специалистами банка, однако для этой процедуры заемщик может привлечь независимого эксперта.

Залог следует отличать от лизинга. Лизинг – это не обеспечение какого-либо обязательства имуществом, а аренда с возможностью в дальнейшем совершить выкуп арендуемой вещи.

В каких случаях оно реализуется?

Реализация залогового имущества происходит в случае, когда заемщик не исполняет свои обязательства по договору. При этом такое неисполнение должно быть существенным. Если произошло незначительное нарушение, реализации не происходит, поэтому должны быть соблюдены два условия:

• общая сумма невыплаченного долга не превышает 5% от стоимости залога;
• срок невыплаты не превышает три месяца.

Однако для сделок, по которым одна из сторон должна периодически совершать платежи, к которым относится и кредитный договор, имеется исключение. Если в течение года трижды произошла задержка выплаты, кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество даже при наличии двух названных условий, которые в остальных случаях не позволяют это сделать.

Каким образом осуществляется продажа?

Существует две разновидности продажи заложенной вещи:

• принудительная;
• добровольная.

Первая, в свою очередь, делится на внесудебную и судебную. При внесудебной продаже банк направляет должнику уведомление, что намерен забрать у него заложенное имущество для последующей реализации. Если при этом не возникает спорных ситуаций и конфликтов, так и происходит.

Однако нередко заемщик не согласен с действиями банка. Бывает, что клиент кредитной организации просто ведет себя недобросовестно и укрывает имущество. В таком случае банк обращается с исковым заявлением в суд. На основании его решения выдается исполнительный лист, который направляется в ФССП.

Приставы изымают спорную вещь и передают ее на аукцион.

При добровольной реализации должник самостоятельно продает заложенное имущество, а вырученные средства выплачивает банку в счет погашения долга.

В случае, если вещь не нашла покупателя, банк вправе ее оставить за собой.

На каких площадках проводятся торги?

Залоговое имущество банков России продается в том числе и на различных интернет-площадках. Вот самые популярные из них.

• Официальный сайт Росимущества, расположенный по адресу: https://www.rosim.ru. На портале ведомства можно увидеть перечень заложенного имущества, которое изъято у должников приставами в принудительном порядке, а также подать заявку на участие в торгах.
• Сайт Всероссийской универсальной электронной торговой площадки «Лот-онлайн». Располагается ресурс по адресу: http://www.zalog.lot-online.ru. На нем можно купить квартиры в залоге у банка. Также там происходит реализация залоговых автомобилей и другого имущества. Сайт работает с несколькими крупными российскими кредитными организациями, среди которых «Сбербанк» и «Росбанк».
• «Центр реализации». Находится площадка по адресу: http://centerr.ru. На ней можно приобрести любую заложенную вещь, в том числе ипотечную квартиру, а также имущество, реализуемое в ходе процедур банкротства.
• «Лот Эксперт RPO», находящаяся по адресу: http://www.ultimeta.ru/lotexpert-pro/zalog. Это одна из крупнейших электронных торговых площадок, основная задача которой – распродажа залогового имущества.
• Центр электронных торгов «В2В». Сайт площадки расположен по адресу: https://www.b2b-center.ru/debt/market.html. Здесь можно найти не только заложенные вещи, но и подробную информацию о продаже арестованного имущества с сайта Росимущества.

Нередко информацию о торгах банки размещают не на сторонних сервисах, а на своих официальных сайтах. Для этого на порталах кредитных организаций есть специальный раздел, представляющий собой своеобразный «магазин», в котором можно подать заявку на участие в аукционе по распродаже ценностей, изъятых у неплательщиков кредита.

Как купить залоговое имущество у банка?

Чтобы купить заложенную вещь, необходимо предпринять следующие шаги.

• Определиться с тем, что будете приобретать, после чего подать заявку на участие в торгах. Это можно сделать на официальном сайте банка, на портале Росимущества, какой-либо торговой площадке или обратившись непосредственно в кредитную организацию. Для этого нужно позвонить по телефону банка, написать его сотруднику на электронную почту или лично посетить ближайший офис кредитной организации.
• Принять участие в аукционе. Побеждает тот покупатель, который предложит большую цену за товар. Начальную стоимость устанавливает банк или организация, проводящая торги. Нередко аукцион проходит в электронной форме онлайн.
• В случае победы на торгах посетить отделение банка и заключить договор купли-продажи.
• Принять купленную вещь по акту приема-передачи. При этому нужно быть очень внимательным. Нередко такие вещи имеют поломки или другие недостатки. Также следует тщательно проверять сопутствующую документацию. Некоторых бумаг может не хватать. Кроме того, на имущество могут быть наложены и не сняты различные обременения, применяемые в ходе судебного процесса или исполнительного производства. Их снятие – трудоемкий процесс, сопряженный с волокитой.

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка, в ипотеку?

Покупка заложенной квартиры в ипотеку в целом ничем не отличается от приобретения какой-либо иной вещи. В этом случае точно так же проводятся торги. Однако по их результатам с победителем заключается не договор купли-продажи, а две других сделки:

• кредитный договор;
• договор об ипотеке.

После этого покупателю переходит в собственность приобретенная им квартира и сразу же попадает в залог банку. Теперь залогодателем становится гражданин, купивший ее. Точно так же, как и предыдущий собственник, он отвечает перед банком в первую очередь этим объектом недвижимости.

Есть ли витрина залогового имущества на официальном сайте банка?

На официальных сайтах большинства банков имеется витрина залогового имущества, в котором можно ознакомиться со списком вещей, находящихся на продаже, а также подать заявку на участие в торгах.

Банк союз

В магазине банка по адресу https://www.banksoyuz.ru/ru/retail/property_for_sale можно купить автомобили и недвижимость. Есть список городов, в которых продается имущество, что существенно облегчает поиск.

Банк Санкт-Петербург

Отличительная особенность витрины https://www.bspb.ru/retail/lien заключается в том, что в ней есть все типы имущества. Это и машины, и квартиры, и даже бытовая техника.

Газпромбанк

На сайте этого банка отсутствует страница с перечнем имущества, находящегося на реализации. Узнать о нем можно лишь связавшись со специалистами кредитной организации.

Росбанк

Особенность страницы https://www.rosbank.ru/ru/prod_nedv.php в том, что продается на ней исключительно недвижимость.

Уралсиб

Страница https://bank.uralsib.ru/bank/pledge/index.wbp имеет меню, в котором можно выбрать, какую вещь вы хотите приобрести. Банк позволяет купить недвижимость, авто, спецтехнику.

Райффайзенбанк

Удобство витрины этого банка в том, что она выполнена в виде карты, на которой можно найти вещь, расположенную неподалеку от покупателя. Располагается магазин по адресу https://www.raiffeisen.ru/retail/mortgageloans/pledge_shop.

Бинбанк

На сайте «Бинбанка» нет раздела, посвященному распродаже заложенного имущества, однако банк имеет свой официальный магазин на «Авито». Он расположены по адресу: https://www.avito.ru/binbank_realty/. Продаются в основном жилые помещения.

Открытие

По адресу https://www.open.ru/about/m-property продается только недвижимое имущество. Можно приобрести как квартиры, так и помещения под офисы.

Локо-Банк

Как и «Бинбанк», «Локо-банк» реализует предметы залога через «Авито»: https://www.avito.ru/lockobank_auto. Основа ассортимента — автомобили.

Совкомбанк

По адресу https://sovcombank.ru/deposit-sovkombank реализуют квартиры и автомобили, а также размещают сведения о проведении аукционов.

Зенит Банк

Эта кредитная организация предлагает в своем магазине машины, квартиры, а также производственное оборудование. Неудобство площадки https://www.zenit.ru/personal/property-sale в том, что на ней нет списка товаров на продажу, его нужно скачивать отдельным файлом.

Промсвязьбанк

На сайте «Промсвязьбанка» отсутствуют предложения о покупке имущества, поэтому для нее придется связаться с представителями банка.

МТС-банк

Плюс витрины https://www.mtsbank.ru/about/collateral/vitrina/property в том, что на ней представлено в том числе и движимое имущество должников.

Банк Абсолют

Магазин банка «Абсолют», расположенный по адресу https://absolutbank.ru/personal/loans/mortgage/kvartiry-klientov, предлагает купить только квартиры, находящиеся в ипотеке. Другого имущества там не представлено.

Сетелем

На сайте «Сетелема» отсутствует список имущества, находящегося на продаже, поэтому чтобы узнать о нем, понадобится обратиться в банк.

Банк ОТП

Минус площадки https://www.otpbank.ru/retail/pledged-property в том, что реализация происходит только в Москве, Омске, Санкт-Петербурге, Калининграде и областях, центрами которых являются эти города. В остальной России купить залоговое имущество банка нельзя.

Запсибкомбанк

У этого банка можно купить почти любое имущество. На площадке https://www.zapsibkombank.ru/imushchestvo есть меню, позволяющее выбрать его тип.

Русфинанс Банк

Отличительная особенность списка на сайте банка в том, что он содержит только автомобили. Другое залоговое имущество «Русфинанс» не реализует. Найти магазин можно здесь: https://www.rusfinancebank.ru/ru/zalogovie-auto.html.

Таким образом, приобретение залогового имущества – отличная возможность купить какую-либо вещь дешево. На сайтах банков и независимых торговых площадках реализуют все, что угодно: автомобили, бытовую технику, недвижимость, драгоценности. Для покупки придется принять участие в торгах.

Однако следует помнить, что у приобретения залогового имущества есть свои подводные камни. Так, вещь может быть ненадлежащего качества либо нести обременения, наложенные судом или приставами, снятие которых займет много времени. Поэтому прежде, чем решиться на такую покупку, стоит хорошо подумать.

Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/realizaciya-zalogovogo-imushhestva-bankov.html

Реализация залогового имущества: особенности процедуры

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

При заключении такого договора кредитор получает дополнительные гарантии, направленные на возврат долга, что позволяет предоставить более выгодные условия кредитования.

В случае, когда долг не возвращается в оговоренные сроки, может быть инициирована реализация залогового имущества. Способ процедуры зависит от согласия должника и способа разрешения ситуации.

В каких случаях может быть реализован предмет залога

В качестве предмета залога может выступать практически любое имущество. Банки чаще всего выдают средства при предоставлении недвижимости или транспорта, реже – оборудования и различных ценностей.

Предмет залога может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя. Всё зависит от договора, который был заключен между сторонами. В каждом из случаев за сохранность объекта отвечает тот, кто является его хранителем.

Предмет залога может использоваться лицом, у которого он находится. Также стороны могут прийти к запрету на использование. Другими словами, все зависит от договоренности между ними.

Предмет залога реализуется в том случае, если должник не исполняет своих обязательств, то есть тогда, когда он нарушает условия первоначального договора (кредитования или займа).

Порядок такой реализации зависит от способа, который может предусматривать обращение в суд или добровольную передачу объекта кредитору.

Реализация залога в судебном порядке

Общие принципы, по которым реализуется процедура через суд, определяются в Гражданском кодексе РФ, а именно в статье 350:

• реализация производится через продажу с публичных торгов, то есть любой претендент может его выкупить, если будет соблюдать установленный порядок;
• допускается отсрочка реализации имущества до одного года, если на то будут уважительные причины. Например, если речь идёт о реализации автомобиля, который используется должником в качестве единственного источника дохода.

Практический порядок следующий: суд выносит решение, дело передают в службу судебных приставов, которая обращает взыскание и инициирует торги. Объект продается в рамках аукциона.

Если на первый раз покупатели не найдутся, продажная цена снижается, процедура повторяется. Если после второго снижения объект так и не реализован, он предлагается кредитору в счет исполнения обязательства по последней цене.

Скачать для просмотра и печати: Статья 350 ГК РФ

Реализация залога во внесудебном порядке

Особенности такой реализации определяются ст. 350.1 ГК РФ:

• реализация во внесудебном порядке должна быть предусмотрена соглашением сторон, то есть речь идет о добровольном порядке. Оно может быть оформлено в виде отдельного договора или включено в условия соглашения о залоге;
• реализация осуществляется с торгов по общим правилам или с особенностями, установленными соглашением;
• если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность, то реализация может быть осуществлена через оставление предмета залога у залогодержателя или продажу по договору напрямую по цене не ниже рыночной.

Не допускается применение внесудебного порядка, если стороны не заключили соответствующего соглашения, то есть против воли одного из участников правоотношений.

Скачать для просмотра и печати: Статья 350.1 ГК РФ

Прочтите: Что делать, если нечем платить за кредит и чем это грозит

Практические особенности процедуры

Стоимость предмета залога редко равна размеру долга, поэтому важно определить, что происходит с суммой, оставшейся после реализации объекта. Так, если стоимость превышает размер долга, то остаток передается собственнику. Если же ее недостаточно, то остаток взыскивается с должника в стандартном порядке (добровольно или в рамках исполнительного производства).

Закон не запрещает передачу в качестве предмета залога любых объектов и прав, не исключенных из оборота или ограниченных в реализации. Так, допускается использовать в этих целях как недвижимость, так и движимые объекты. Однако на практике кредиторы чаще работают с тем, что проще реализовать, с тем, что пользуется спросом.

Стоимость предмета залога может быть определена соглашением сторон. Но впоследствии может быть оспорена, если явно превышает или преуменьшает рыночную.

Оспаривание стоимости предмета залога часто используется недобросовестными лицами для затягивания процесса, так как это требует оценки и приостанавливает реализацию и рассмотрение дела в суде.

Чаще всего банкам приходится иметь дело с судебным порядком, так как предмет залога находится у должника (за редким исключением) и добровольно не передается для начала торгов.

Особенности исполнительного производства

После вынесения судебного акта, предусматривающего обращение взыскания на предмет залога, дело передается на исполнение в службу судебных приставов. Сотрудники ФССП должны уведомить должника и выставить ему требование о предоставлении предмета залога.

Если объект не предоставляется добровольно, приставы должны предпринять все необходимые действия для его обнаружения. С недвижимостью все просто, а вот движимые объекты могут быть сокрыты. Их объявляют в розыск.

Если в качестве предмета залога выступает транспорт, информация о его розыске может быть передана в ГИБДД. Сведения о включении в такую базу можно проверить на официальном сайте Госавтоинспекции.

Прочтите: Последствия задолженности по автокредиту

Особенности реализации недвижимости

Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Отношения, связанные с заключением и реализацией таких договоров, регулируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, в статье 56 определяется порядок реализации таких объектов:

• недвижимость, на которую имеется решение суда об обращении взыскания, продается с торгов по общим правилам. При этом неважно, о какой недвижимости идет речь: коммерческой или жилой;
• допускается реализация по соглашению сторон, если имеется соглашение между залогодателем и залогодержателем;
• допускается реализация права аренды – в таком случае она переоформляется через уступку права.

По общему правилу, обращение взыскания на единственное жильё не допускается. Но если оно является предметом ипотеки, то также может быть продано с торгов для удовлетворения требования залогодержателя.

В целом реализация недвижимости, которая является предметом залога, производится по общим правилам. Последующее переоформление объекта в собственность требует обязательной государственной регистрации.

Скачать для просмотра и печати: Статья 56 Федерального закона № 102-ФЗ

 Подведём итоги

Процедура реализации залогового имущества допускается двумя способами: в судебном и внесудебном порядке. Внесудебный порядок требует обязательного наличия соглашения между сторонами. Судебный порядок реализуется через службу судебных приставов, которая инициирует торги, а в случае необходимости и розыск имущества.

Залогодержатель получает преимущественное право погашения долга. Если останутся средства от реализации, то могут быть удовлетворены требования прочих кредиторов, а если нет – они возвращаются должнику.

Источник: https://profinansy24.ru/finance/bank/realizaciya-zalogovogo-imushhestva

Особенности реализации залогового движимого и недвижимого имущества в банкротстве физлиц

Процедура банкротства физических лиц предполагает прохождение должником двух основных этапов: этапа реализации имущества и реструктуризации задолженности. Залоговое имущество также подлежит реализации, но с учетом особого статуса залогового кредитора в деле о несостоятельности.

Какими правовыми нормами регулируется

Залоговое имущество выступает формой обеспечения оплаты задолженности по кредиту. Оно реализуется в случае неисполнения должником своих обязательств по ипотеке. К указанной процедуре можно прибегнуть, если остальные способы возврата долга не принесли результата.

Процесс реализации предмета залога регулируется положениями:

1. Гражданского кодекса.
2. ФЗ «О залоге» от 1992 года.
3. ФЗ «Об ипотеке» от 1998 года.
4. 127-ФЗ «О финансовой несостоятельности».

Продажей залогового имущества в делах о банкротства занимается управляющий.

Согласно законодательным нормам, залоговое имущество подвергается взысканию при соблюдении следующих условий: размер просрочки превысил 3 месяца, задолженность по залоговому кредиту превысила 5% от цены залога.

Залогодержатель не может реализовать имущество самостоятельно в обход установленной процедуры.

Сведения о наличии залогового имущества должник в обязательном порядке представляет суду в момент подачи заявления на банкротство.

В списке кредиторов гражданину следует прописать ФИО залогодержателей, местонахождение предмета залога, сведения о действующих закладных.

Особенности реализации залогового недвижимого имущества

Говоря о залоговом имуществе, обычно подразумевается именно недвижимость, которая была приобретена в ипотеку или стала залогом в рамках получения потребительского кредита. Это наиболее распространенный залог для оформления кредита, так как другое имущество не является ликвидным.

Недвижимость обладает некоторыми особенностями, связанными с их специфическим статусом, при оформлении залога. При передаче недвижимости в залог составляется специальный документ – закладная. Это ценная бумага, которая удостоверяет возможность передачи имущества третьим лицам и продажи при обращении взыскания.

Предмет залога продолжает находиться у залогодателя, но право на распоряжение им как собственника у него отсутствует. Любые сделки с недвижимостью допустимы только при согласии залогодержателя.

Если предметом залога выступает дом, то в закладную в обязательном порядке включается и земельный участок.

Граждане, которые проходят процедуру банкротства физлиц, имеют шансы сохранить принадлежащую им собственность, но с некоторыми особенностями.

В ГПК приведен перечень имущества, которое не может быть взыскано для направления его в конкурсную массу и последующей реализации на торгах.

Сам 127-ФЗ содержит отсылку на Гражданско-процессуальный кодекс при определении перечня имущества, на которое не распространяется взыскание. Здесь сказано, что на единственную квартиру не может быть наложено взыскание в рамках исполнительного производства или дела о банкротстве.

На залоговое имущество правила ГПК не распространяются и с ним должнику в любом случае придется расстаться, чтобы расплатиться по счетам с залогодержателем. Даже если речь идет о единственном жилье, которое было куплено в ипотеку, оно подлежит взысканию и последующей реализации.

Многие должники в преддверии банкротства стремятся максимально полно избавиться от принадлежащего им имущества. Для этого они переписывают имущество на своих родственников и заключают договоры купли-продажи в отношении собственности.

Управляющий может оспорить такие сделки, но удается это ему не всегда (он должен доказать факт причинения ущерба кредиторам).

Но с залоговой недвижимостью такая схема выведения имущества из конкурсной массы не работает. При нахождении квартиры в залоге у банка право собственности на нее ограничено. Физлицо не вправе ею свободно распоряжаться, пока не погасит задолженность перед банком.

Как можно избежать продажи ипотечной квартиры в ходе банкротства? Единственный вариант – не допускать возникновения задолженности. Можно попытаться договориться с банком-залогодержателем о заключении мирового соглашения и оформления графика реструктуризации.

До начала процедуры банкротства должник может предпринять попытки достичь договоренности с банком для самостоятельной продажи имущества по рыночной цене. Это может быть более выгодно, так как в ходе торгов не всегда удается продать собственность на рыночных условиях.

По результатам продажи деньги поступят на счет залогодержателя, что позволяет получить снятие с имущества обременения. Если после продажи имущества и оплаты долга в пользу банка у гражданина остались свободные средства, то он может оставить их себе.

Есть еще один способ сохранить ипотечную квартиру по результатам банкротства: для этого нужно, чтобы банк-залогодержатель не включил свои требования в реестр кредиторов. Для этого должнику необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи по ипотеке.

В указанной ситуации другие кредиторы не смогут обратить взыскание на ипотечную недвижимость.

Особенности реализации залогового движимого имущества

Другой распространенный объект залога – автомобиль, который был приобретен в автокредит. Реализации авто в собственности физлица можно избежать, если ему удастся доказать, что он служит для получения основного дохода. Например, если должник занимается пассажироперевозками и работает на своем автомобиле.

Если у лица есть проблемный автокредит, по которому автомобиль является предметом залога, то избежать его реализации не получится, даже если должник зарабатывает на нем. Он подлежит взысканию и продаже на торгах.

Согласно положениям ст.

334-360 Гражданского кодекса, залогодатель не вправе отчуждать залог без согласия на это залогодержателя. В законе есть одна оговорка: если иное не предусмотрено договором.

Если же, вопреки договору, должник продал заложенный автомобиль, то кредитор через суд может потребовать признания недействительной сделку купли-продажи или потребовать от должника досрочного погашения задолженности.

Порядок процедуры продажи

Залоговое имущество может быть реализовано двумя способами:

1. В стандартном порядке.
2. С использованием привилегий залогового кредитора.

Залогодержатель обладает преимуществом перед остальными кредиторами. Он имеет возможность досрочной реализации залога и погашения задолженности. Но также он по 127-ФЗ может избрать и другой вариант и погасить свои претензии на общих основаниях с другими кредиторами (то есть отказаться от своих привилегий). Второй вариант практикуется чаще.

Источник: https://zakonguru.com/bankrotstvo/fizicheskix-lic/realizacia-imusestva-2.html

Замах на метр. Как заработать на залоговой недвижимости | Финансы и инвестиции | Forbes.ru

По словам брокера агентства недвижимости «CENTURY 21 Серебряный Век» Карины Дохикян, в среднем по рынку залоговые объекты составляют 10% от предложения.

Несмотря на то что имущество становится залоговым после многочисленных случаев неуплаты по займу, на нем нет какой-то «черной метки», — риелторы работают с такой недвижимостью так же, как и с обычными квартирами.

«Работать по сделкам с залоговым имуществом можно и нужно: зачастую продажа квартиры, находящейся в залоге, — единственный выход для человека, попавшего в трудную ситуацию», — отмечает Дохикян.

Существуют три варианта покупки квартиры «с историей»: напрямую у должника, в ходе аукциона и у самого заимодателя. Каждый способ имеет свои нюансы и сопряжен со специфическими рисками. Разберем их подробнее.

Сделка с должником

Кредитор и должник нередко пытаются решить проблему во внесудебном порядке. Это предполагает, что должник погасит кредит и образовавшуюся неустойку за счет самостоятельной продажи заложенного объекта.

Преимущество «добровольной» продажи в том, что покупатель может без труда изучить объект до заключения сделки. Правда, всесторонняя проверка чистоты сделки и того, насколько этот актив свободен от посягательств предыдущего собственника, всецело ложится на плечи покупателя.

«Риелтор может только потребовать у продавца предоставить документы — особых прав по получению информации о сторонах сделки у него нет. По этой причине риелторские организации зачастую стараются не выдавать письменных заключений о чистоте объекта недвижимости, чтобы в дальнейшем было затруднительно привлечь их к ответственности», — объясняет адвокат Сергей Головин.

Что касается выгоды от сделки — в зависимости от обстоятельств она может быть и «в рынке», и колебаться в ту или иную сторону.

«В случае продажи по соглашению, стороны обычно пытаются продать вещь на 10-15% дороже от первоначальной стоимости, чтобы погасить долг по процентам, а также остаться в некоторой выгоде», — предупреждает юрисконсульт компании Alta Via Леонид Титов.

По словам управляющего Санкт-Петербургским филиалом «Росгосстрах Банка» Елены Веревочкиной, в некоторых случаях на этапе добровольной реализации банки с согласия должников размещают информацию об объекте на своем сайте или обращаются к услугам специализированного агентства. За счет этого стоимость квартиры может сразу же повыситься на 10-15% относительно рыночной, но это нивелируется сниженными рисками — опять же за счет участия банка.

Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что главный риск подобной сделки — это недобросовестность продавца. Дело в том, что оформить договор купли-продажи можно только после полного погашения займа и снятия обременения с объекта недвижимости.

«Погашение долга и снятие обременения растянуты по времени. Перерегистрация объекта на нового собственника откладывается, и, как следствие, недобросовестный бывший должник может не исполнить своих обязательств», — поясняет глава комплаенс-службы Castle Family office в России и СНГ Анатолий Плосконос.

Таким образом, в худшем сценарии деньги до банка могут так и не дойти: обременение останется на заемщике, а покупатель окунется в череду судебных тяжб в попытках что-либо доказать. Еще один вариант: продавец может взять несколько задатков от заинтересованных покупателей и в итоге отменить сделку.

Мощной страховкой от приобретения жилья «с сюрпризом» может стать совершение сделки под контролем кредитной организации — к примеру, осуществление расчета через две банковские ячейки. Также можно подстраховаться, перечислив деньги напрямую в кредитную организацию в счет погашения долга предыдущего владельца.

Торги и аукционы

Если заемщику и банку не удалось решить вопрос мирным путем, то заложенный объект по решению суда выдвигается на публичные торги. Обычно кредитная организация запускает работу с просроченной задолженностью спустя три месяца полного отсутствия платежей по займу, обеспеченному залогом, однако весь процесс может растянуться на два года.

Торги проводятся либо на персональных интернет-площадках банков, либо на специализированных платформах, таких как zalog.lot-online.ru, bankrot.fedresurs.ru и пр. На каждой выбранной площадке потребуется аккредитация, а также сбор необходимых для подачи заявки документов.

Кроме того, операторы электронных площадок вправе устанавливать дополнительные комиссии за участие в торгах. «Тарифы для участников и организаторов торгов на каждой из площадок разнятся. В среднем эта сумма составляет 5-10 тыс. руб., причем для организаторов цены выше, чем для участников», — комментирует исполнительный директор НПО «Мостовик» Иван Киселев.

Партнер группы компаний SRG Максим Русаков отмечает, что для участия также необходимы усиленная квалифицированная подпись (электронно-цифровая) и обеспечительный залог, обычно в размере до 5% от стоимости имущества. «Залог учитывается в случае выигрыша на аукционе и возвращается, если объект вы не приобрели», — поясняет эксперт.

«Это уже последние торги. Если и они не состоятся, то банк оставляет квартиру за собой, приобретая ее в собственность в зачет долга», — поясняет генеральный директор ЮК «Правовые ресурсы» Александр Бездворный.

Иван Киселев добавляет, что 15% — максимальный дисконт на повторных торгах. Все остальное за границами правового поля.

Цена на недвижимость, выставленную на публичные торги, определяется отчетом независимого оценщика, поэтому соответствие рыночной ситуаций будет максимальным. Если стоимость квартиры заметно занижена — это может стать сигналом к более тщательной проверке, подчеркивает ведущий юрист «КСК групп» Денис Ладыгин.

По мнению директора по развитию «1Капиталь» Дмитрия Соломникова , приобрести актив по действительно выгодной цене поможет регулярный мониторинг торгов. «Купить действительно интересный актив по бросовой цене человеку с улицы невозможно, это как играть начинающему трейдеру на фондовой бирже — опытный трейдер всегда в конечном итоге переиграет и будет в плюсе», — считает он.

В целом, участие банка в торгах — гарантия чистоты сделки и снижения рисков.

«При реализации имущества банки обеспечивают максимальную прозрачность, указывая все ограничения связанные с объектом. Можно быть уверенным, что сделка с банком прозрачнее типовых сделок на рынке вторичной недвижимости», — говорит Максим Русаков.

Директор Азиатско-Тихоокеанского банка по корпоративному кредитованию Инна Наумова соглашается, что, приобретая залоговое имущество с торгов, покупатель может быть уверен, что объект проверен на юридическую чистоту и залогодержателем, и организатором торгов.

Один из главных рисков, связанных с покупкой недвижимости на аукционе, — оспаривание самих торгов по причине тех или иных нарушений. Чтобы убедиться, что торги санкционированы и проходят под контролем судебных приставов, ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов рекомендует проверить, есть ли извещение о проведении аукциона на сайте www.torgi.gov.ru.

«Покупателю следует отказаться от участия в торгах, если извещение об их проведении было опубликовано не на официальном сайте, поскольку такие торги могут быть признаны несостоявшимися», — поясняет Спиридонов.

С момента публикации сообщения о торгах у потенциальных покупателей есть возможность в течение 25 дней ознакомится с лотами и правоустанавливающими документами, подтверждающими основания нахождения этого имущества в собственности должника, напоминает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова.

Андрей Комиссаров рекомендует обратить внимание еще и на то, что в квартирах, выставленных на публичные торги, могут оставаться прошлые жильцы, не желающие освобождать помещение, поскольку судебное постановление об обращении не равно моментальному выселению. «Таким образом, после покупки около года может уйти на выселение и юридическую очистку жилого помещения», — поясняет Андрей Комиссаров.

Покупка у банка

Пресс-служба Росимущества в своем комментарии уточняет, что залогодержатель вправе оставить квартиру за собой, если она не было продана на повторных торгах. Цена приобретения (выкупа) кредитной организацией, согласно законодательству, не может быть более чем на 25% ниже установленной изначально.

Управляющий Санкт-Петербургским филиалом «Росгосстрах Банка» Елена Веревочкина утверждает, что для кредитных организаций такой вариант не является предпочтительным: принимая имущество на баланс, банку приходится создавать под него резервы. Таким образом, он стремится продать объект поскорее.

«В большинстве случаев продажа залогового имущества после принятия его на баланс осуществляется по среднерыночной цене.

Многие банки предоставляют кредиты на покупку залогового жилья с более выгодной процентной ставкой», — комментирует Веревочкина.

По опыту управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на этом этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 30% от стоимости.

• Риски при покупке залоговой недвижимости непосредственно у банка сохраняются те же, что и при участии в первичных или повторных торгах, — есть шанс получить квартиру вместе с жильцами.
• Как снизить риски
• Чтобы наверняка избежать проблем с залоговым имуществом, особенно в случае приобретения напрямую у собственника, эксперты рекомендуют не пренебрегать информацией из открытых источников.

• Начать следует с посещения сайта Росреестра (rosreestr.ru). «Есть кадастровые номера, по ним можно узнать наличие иных обременений, посмотреть состав собственников имущества. Можно направить запрос в полицию о тех, кто в ней прописан. Недобросовестные продавцы могут прописать детей или недееспособных лиц, которых будет невозможно выписать», – поясняет руководитель юридической службы компании «Стороженко и Партнеры» Александр Мазаев.
• Подтверждением слов, что продавец не использовал маткапитал при покупке квартиры и долями детей не наделял, может стать соответствующая справка из Пенсионного фонда и Росреестра, отмечает партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Дмитрий Терентьев.
• Дополнительно проверить объект и всех предыдущих собственников можно в судебных базах: Консультант+, сайт arbitr.ru, а также на сайтах судов общей юрисдикции по месту нахождения объекта и месту жительства прошлых собственников.
• При покупке напрямую у должника следует внимательно проверить все документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Имеет смысл попросить у собственника отчет об оценке при первичном оформлении залога, выписку из Домовой книги, расчетные документы по коммунальным платежам, чтобы убедиться в отсутствии задолженностей по ним.
• Также нужно проверить как последнего собственника, так и предыдущего на предмет введения в отношении них процедуры банкротства. «Подобная проверка осуществляется по картотеке арбитражных дел, которая доступна на сайте kad.arbitr.ru и в едином федеральном реестре сведений по банкротству – bankrot.fedresurs.ru. Как известно, сделки, совершенные в преддверии банкротства, кредиторы могут признать недействительными и вернуть имущество в конкурсную массу», – поясняет партнер юридической группы KDS Legal Елена Латынова.

Источник: https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/351545-zamah-na-metr-kak-zarabotat-na-zalogovoy-nedvizhimosti