Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов: что в них входит

Большинство покупающих жилье во вновь строящихся домах сталкиваются с нерадивостью строителей. Нарушение технологий, установка устаревшего оборудования, рваный линолеум, не открывающиеся окна, двери, протекающая кровля — малая доля недостатков, которые вскрываются после заселения в недвижимость.

Как заставить выполнять гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома? Какие претензии собственник вправе предъявить строителям? Как правильно защищать права в суде? Эти вопросы волнуют каждого второго дольщика.

Зная ответы, легко избежать судебных разбирательств и совершить покупку квартиры мечты.

Значение формулировки «гарантийные обязательства», и кем они регулируются

Гарантийные обязательства застройщика – договор, заключающийся между строительной компанией, подрядчиком и будущими жильцами с начала строительства до его окончания.

В договоре должно быть официально закрепленное содержание обязанностей строителей по сдаче жилого объекта надлежащего уровня.

Гарантийные обязательства, возникшие на этапе строительства, между застройщиком и подрядчиком регламентирует Гражданский кодекс Российской Федерации. Между застройщиком и дольщиком – ГК РФ и Федеральный закон от 30.12.2004 № 214. Ответственность сторон определяют закон и условия договора.

Требования к гарантиям

При подписании договора покупателю квартиры компания выдает инструкцию по правилам проживания и пользования жилым помещением. Извещает о сроке гарантии на квартиру, отделку, инженерно-технические системы, конструкции.

Знание этих положений позволит избежать судебных разбирательств в будущем.

Качество строительного объекта определяется соблюдением требований:

• технического регламента;
• договора подряда;
• проектной документации;
• правил застройки.

При нарушении условий строительства жилые дома признаются неподходящим для жизни. В этой ситуации застройщик обязан:

• уменьшить сумму по договору купли-продажи;
• устранить недоделки за свой счет;
• компенсировать потраченные средства на ликвидацию недоделок.

При серьезных нарушениях, сомнительном качестве сдаваемого жилья, исправлении дефектов в ненадлежащие сроки, дольщик правомочен не выполнять обязательства по договору и действовать в сторону возврата вложенных денежных средств, с учетом процентов за их использование.

При сдаче многоквартирного жилого дома отдельные требования предъявляются по благоустройству придомовой территории. Застройщик обязан гарантировать обустройство парковки, детской площадки, асфальтированных тротуаров, автомобильных проездов согласно проектной документации.

При невыполнении этих требований на момент сдачи новостройки дольщики, управляющая компания могут не подписывать акт приемки.

С какого момента начинают действовать обязательства

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи начинаются с момента передачи покупателю квартиры. Согласно нормативно-правовым актам гарантийный срок на объект — 5 лет, не менее.

Исключение составляют сантехническое и технологическое оборудование многоквартирного дома:

• котельная;
• коммуникации;
• вентиляция;
• лифт;
• электрическая внутридомовая сеть;
• внутриквартирные системы;
• сантехническое оборудование;
• пластиковые окна;
• теплоснабжение.

По утвержденным гарантийным обязательствам по ГК РФ на строительные работы, гарантия этих объектов – 3 года. Что касается панельных швов и крыши, то срок составляет 10 лет.

В указанные сроки несет ответственность за устранение недоделок застройщик. Если для проведения работ он заключает договор с подрядчиком, то в случае невыполнения обязательств исправлять ошибки подрядной организации придется застройщику.

Если оборудование вышло из строя до окончания срока эксплуатации по причине неправильных действий жильцов, строители вправе отказать в проведении гарантийного ремонта. Но если вина строителей определена, то собственник может рассчитывать на безвозмездное устранение дефекта.

Например, при несоблюдении правил монтажа, нарушении температурного режима, неаккуратном обращении с материалами и оборудованием произошла деформация входных дверей или оконных рам.

Чтобы избежать взаимных судебных претензий, покупателю рекомендуется внимательно осмотреть помещение и выявить недоделки. В смотровом акте указать обнаруженные дефекты, чтобы избежать самостоятельного устранения в будущем. Так как после подписания передаточного акта застройщик исправит только указанные замечания.

Негарантийные случаи

Гражданский кодекс РФ определяет случаи, по которым строительная компания не несет гарантийных обязательств за дефекты:

• естественный износ помещения и его составляющих в связи со сроком эксплуатации;
• нарушение инструкции по эксплуатации здания, оборудования, конструкций квартиросъемщиком или третьими лицами;
• самостоятельное или с привлечением третьих лиц устранение дефекта, повлекшее за собой поломку или вывод из строя объекта;
• сбой в работе канализации, отопления, водоснабжения и электричества (например, перестала работать проводка) по вине жильца или соседей;
• сбой в работе по причине истечения гарантийного срока оборудования и комплектующих;
• поломка дефектного оборудования, принятого жильцом при передаче жилья без заявления претензий по работе;
• использование жилого помещения для других целей (склад, гостиница, общежитие, мастерская) в результате чего возникают поломки и неполадки в работе оборудования.

За вышеперечисленные случаи застройщик не отвечает, и жаловаться бессмысленно. При возникновении форс-мажорных обстоятельств (поломка, нарушение функционирования, появление дефектов) в квартирах или местах общего пользования многоэтажного дома несет ответственность управляющая компания.

Важно! Гарантийная ответственность застройщика распространяется только на капитальные недоделки.

Как заставить строителей устранить недостатки

В обязанности застройщика входит устранение недостатков, выявленных в ходе строительства или эксплуатации недвижимости на протяжении гарантийного срока. Заставить строителей провести бесплатный ремонт дело непростое.

Первое, что необходимо сделать: уведомить застройщика об имеющихся в квартире, местах общего пользования, коммуникациях и системах дефектах строительства. Добиться проведения совместного осмотра и составления акта.

Если застройщик соглашается с выдвинутыми претензиями и готов устранить недостатки, составляется график работ. При отрицательном результате готовится исковое заявление в суд.

Градостроительная компания соглашается с претензиями и начинает гарантийные работы, но не завершает своевременно. В этом случае жилец для обеспечения собственной безопасности и комфортных условий проживания заключает договор с другой организацией. Далее через суд требует компенсацию расходов.

Главная задача в суде доказать наличие претензий к застройщику и причину появления дефектов. Для этого необходимо наличие акта с зафиксированными недоделками.

Документы будут иметь юридическую силу, если они составлены в присутствии представителя компании застройщика.

Для укрепления собственной позиции в суде возможно составление акта недоделок с привлечением надзорных органов и инспекции по жилью.

Насколько быстро застройщик устранит недостатки, зависит от качества составленной претензии.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома

При нарушении обязательных требований, повлекших снижение качества объекта., собственник вправе предъявить претензии на безвозмездное устранение недостатков, снижение цены жилого помещения, возмещение расходов при ликвидации дефектов своими силами.

При обнаружении строительного брака гражданин, купивший квартиру, направляет досудебную претензию в строительную компанию. В которой указывает:

• полный перечень дефектов, обнаруженных в ходе эксплуатации квартиры;
• причины возникновения;
• требования с конкретными указаниями сроков устранения дефектов и сумм возмещения;
• ссылки на законодательные акты.

Претензия оформляется письменно в двух экземплярах.

Один экземпляр вручается представителю строительной компании под роспись либо направляется по почте заказным письмом с описью. У заявителя остаются подтверждающие документы: второй экземпляр претензии и квитанция заказного письма.

В течение пяти рабочих дней после получения претензии представитель застройщика обязан посетить указанную квартиру. В присутствии собственника составить дефектную ведомость. В десятидневный срок сообщить свое решение.

Строительная компания признает правомочность заявителя, но по каким-либо причинам не в состоянии самостоятельно удовлетворить требования. В этом случае может заключить договор с другой организацией на выполнение работ. Либо предложить собственнику самостоятельно устранить недостатки с последующей компенсацией затрат.

При отказе признать требования справедливыми, собственник обращается в комитет по защите прав потребителей или суд. Когда компания не выполняет гарантийные обязательства, квартиросъемщик имеет право за свой счет провести независимую строительную экспертизу в присутствии представителей застройщика. По результатам экспертизы в судебном порядке определяются сроки устранения недоделок.

В реальности заставить застройщика устранить недостатки не так просто. Если до подписания акта приема-передачи еще есть надежда, то впоследствии это сделать сложнее.

Статья 756 ГК РФ устанавливает сроки предъявления претензий:

• на строительно-монтажные и ремонтные работы — 1 год;
• на некачественное выполнение работы при строительстве — 3 года.

Поэтому старайтесь как можно быстрее разобраться со всеми недоделками после заселения в квартиру.

Сколько действует договор, по которому обслуживание здания является гарантийным

После того как документы о продаже подписаны, между застройщиком и управляющей компанией заключается договор гарантийного обслуживания многоквартирного дома.

Определенного срока заключения договора нет. Единственное условие, что он заключается не менее чем на 1 год. Следовательно, срок договора может быть изменен только в сторону увеличения.

Период гарантийного обслуживания здания определяется застройщиком и управляющей компанией. Срок, на который заключается договор, зависит от позиции сторон.

Договор на гарантийное обслуживание и гарантийные обязательства застройщика это не одно и то же.

По договору гарантийного обслуживания фирма-застройщик обязана устранять дефекты и неполадки безвозмездно. По истечении срока действия договора вину застройщика при обнаружении дефектов собственник имущества будет доказывать самостоятельно (оплата независимой экспертизы, судебных издержек).

Срок действия гарантийных обязательств составляет 5 лет. В период этого времени компания устраняет недоделки капитального характера.

Источник: https://PravKlient.ru/tovary-uslugi/garantii/otvetstvennost-zastrojshhika.html

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Выявить недостатки в конструкции здания или инженерных коммуникациях на этапе приемки жилого помещения не всегда удается. Как показывает практика, дефекты могут проявиться через несколько месяцев или даже лет.

Какую ответственность несет застройщик после подписания акта приема-передачи жилья и в течение какого срока можно обращаться с претензиями, вы узнаете из нашей статьи.

Гарантия от застройщика

Вопрос гарантийных обязательств строительной компании регулируется федеральным законом. В нем прописаны сроки и недостатки строения, на которые эти обязательство распространяются.

Срок гарантийных обязательств

По закону гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет на объект долевого строительства, за исключением инженерного и технологического оборудования, на которые гарантия должна быть не менее 3 лет. Период исчисляется с момента передачи дома.

Гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет.

Если в договоре прописан меньший срок, такие положения соглашения между застройщиком и дольщиком признаются ничтожными.

В законе прямо указано, что установленные гарантийные сроки являются минимальными и могут быть увеличены в договоре долевого участия в строительстве. Так, например, гарантия на кровлю у большинства строительных компаний составляет 10 лет.

К недостаткам самого здания относятся:

• дефекты стен, фасадов, подъездов;
• проблемы с несущими конструкциями;
• дефекты в оконных конструкциях и дверях.

На изменения, произведенные жильцами самостоятельно после приемки дома, гарантия строительной компании не распространяется. Например, если собственник установит в квартире новые окна в период гарантии, то при выявленном в них браке ответственность будет нести фирма, в которой он их заказал, а не застройщик.

К поломкам инженерных коммуникаций относятся:

• повреждения в лифтовой системе;
• дефекты в отопительной системе;
• проблемы с системой вентиляции;
• и так далее.

Дефекты устраняются в срок, согласованный с собственниками жилых помещений.

В случае задержки выполнения требований, строительная компания выплачивает неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для ремонта.

Следует помнить, что взыскание неустойки в такой ситуации возможно лишь в том случае, если собственник использует помещение для личных, семейных нужд, а не в предпринимательских целях.

Обратите внимание!

На практике, строительные компании часто предлагают жильцам устранение недостатков после приемки жилого объекта. Застройщик заинтересован в скорейшем подписании бумаг, потому что за каждый день просрочки передачи дома ему приходится платить неустойку. Вы же имеете полное право отказаться от такого предложения и не подписывать акт до устранения дефектов.

На что не распространяется гарантия застройщика?

Строительная компания имеет полное право отказать в устранении недостатков в следующих ситуациях:

• естественный износ и ухудшение эксплуатационных характеристик в связи с истечением срока использования;
• использование помещений не по назначению и нарушения правил установки и эксплуатации бытовых и сантехнических приборов;
• поломка оборудования, которое было принято без составления акта приема-передачи, при условии, что повреждения были нанесены жильцами;
• аварийные ситуаций, возникшие по вине жильцов.

В вышеперечисленных случаях ответственность несет управляющая компания или сами жильцы.

Так, например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в ведение УК, которая должна проводить регулярное обслуживание коммуникаций, проводить плановый и внеплановый ремонт.

Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации. То именно на ней будет лежать ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.

Если вы не знаете точно, кто должен нести ответственность в вашем конкретном случае, рекомендуем направить претензии и в управляющую компанию, и застройщику.

В соответствии с законом собственники жилья имеют право требовать:

• безвозмездного устранения недостатков;
• возмещения затрат, которые вы, как собственник понесли для устранения повреждений;
• уменьшения цены договора.

Как правило, собственники своими силами проводят ремонт в тех случаях, когда дефекты влияют на безопасность проживания.

Кроме того, закон позволяет требовать возмещение морального вреда. В этом случае в суде придется доказывать, что вы понесли нравственные страдания из-за выявленных дефектов в постройке и инженерной конструкции. К примеру, ваша квартира расположена на 9 этаже дома.

Через несколько месяцев после заселения регулярно начал ломаться лифт. У вас маленький ребенок, с которым врачи рекомендуют ежедневно гулять, но из-за поломок в лифтовой системе вы вынуждены гулять с ребенком раз в несколько дней.

Обратите внимание!

Следует помнить, что суды, как правило, значительно сокращают размер присуждаемой компенсации, поэтому не бойтесь просить в своих требованиях больше.

Претензия к застройщику

В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:

• ФИО заявителя, контактные данные;
• характер повреждений;
• срок устранения недостатков.

В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.

Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.

В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.

В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.

Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно.

Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.

В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.

В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.

Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:

• наименование судебной инстанции;
• ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
• указание на нарушенные права и интересы;
• нормативно-правовую базу;
• требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.

В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.

Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.

Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Резюме

Подводя итог, можно сказать, что ответственность строительной компании после сдачи дома не заканчивается.

В случае выявления повреждений, собственники квартир имеют право требовать устранения недостатков в сроки, оговоренные в законе.

При отказе строительной компании проводить ремонт за свой счет или возникновении других разногласий по вопросу гарантийных обязательств застройщика, рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Источник: https://pravoved.ru/journal/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshchika-posle-sdachi-doma/

Гарантия застройщика на дом: на что распространяется и как предъявить претензию

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;
• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
• отопительная общедомовая система;
• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта.

Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь.

Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

• текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
• за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
• за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
• за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
• за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования.

На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

1.	Устранения всех недостатков девелопером.
2.	Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик.
3.	Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. 15 и 28 закона о защите прав потребителей.
4.	Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 ст.1101 ГК РФ.

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день.

Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия.

Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО.

Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/garantiya-zastrojshhika/

Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов: что в них входит

• Собравшись совершить такую дорогостоящую покупку, как квартира или дом, необходимо ознакомиться с законодательными положениями, регулирующими вопросы купли-продажи жилой недвижимости.
• Это, прежде всего, федеральный закон «О защите прав потребителей», федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также положения Гражданского кодекса Российской Федерации.
• Каждый из этих законов затрагивает порядок и правила сдачи объекта недвижимости застройщиком покупателю, а также регулирует порядок заключения договора, и отражает права и обязанности каждой из сторон процедуры.

Какие обязательства есть у застройщика по исправлению недостатков в соответствии с договором на гарантийное обслуживание?

Обязательства застройщика перед покупателем по гарантии отражены, непосредственно в седьмой статье Федерального закона № 214 ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004 года.

Но часто, в процессе обживания нового дома или квартиры, можно столкнуться с разного рода проблемами, вызванными ошибками или недочетами в строительстве.

Это может быть недостаточная вентилируемость помещения, которая приводит к накоплению конденсата и появлению плесени, образование трещин на внутренней или внешней отделке стен, не работающее встроенное оборудование, протекающая крыша или неровность стен. Поводов для обращения к застройщику с претензией может быть сколько угодно.

На каждый приобретаемый объект недвижимости застройщиком дается определенный срок гарантии, на протяжении которого можно обратиться в строительную компанию с жалобами и претензиями.

В течение всего срока гарантии, застройщик должен за свой счет устранить все дефекты, которые будут выявлены покупателем в процессе эксплуатации.

Стороны могут регулировать срок гарантии обоюдно при заключении договора купли-продажи.

При передаче недвижимости покупателю заполняется акт сдачи готового помещения. Гарантия распространяется не только на само помещение, но и на все элементы, установленные застройщиком.

Например, пластиковые окна, двери, кондиционеры, внутреннюю отделку. Гарантия на все элементы помещения составляет не меньше трех лет с момента сдачи недвижимости покупателю. Гарантия на встроенные элементы снимается только в том случае, если покупатель самостоятельно внесет изменения в конструкцию или полностью поменяет элемент.

Что не входит в гарантию застройщика?

Но не со всеми претензиями и жалобами можно обратиться к застройщику.

Гарантия не распространяется при возникновении следующих факторов:

• Естественная амортизация здания в процессе эксплуатации;
• Понижение эксплуатационных качеств;
• Нарушение правил использования жилого помещения;
• Несоблюдение правил монтажа сантехнического оборудования, а также неправильное использование;
• Повреждения установленного застройщиком оборудования, к которому не было претензий в момент сдачи здания;
• Повреждения внутреннего оборудования или отделки по вине самих жильцов;
• Непредвиденные ситуации, которые вызывают перебои в работе отопления, канализации, водопровода, вентиляции, водостока.

После того, как дом передан в эксплуатацию строительной компанией, ответственность за эксплуатацию и износ здания ложится на управляющую компанию, которая регулирует все вопросы касаемо жилого помещения. При возникновении вышеуказанных факторов отвечать за устранение недостатков будет именно управляющая компания, а не застройщик.

Ответственность за кровельное покрытие и крышу лежит на застройщике. Гарантия на них составляет не меньше 10 лет.

Окончательный срок гарантии на здание, встроенные элементы, крышу отражен в акте приема-передачи, договоре или технической документации.

Срок исполнения застройщиком своих обязательств по действующей гарантии

Согласно положениям действующего законодательства, гарантия на многоквартирный жилой дом составляет не меньше пяти лет с момента сдачи дома застройщиком.

Но это не окончательный период гарантии. При заключении договора срок гарантии может быть увеличен до десяти лет. Это может распространяться как на само здание, так и на отдельные элементы постройки. Как правило, застройщик предоставляет гарантию именно не меньше десяти лет.

Однако ответственность за обслуживание всего технологического оборудования после передачи дома в эксплуатацию ложиться не на строительную организацию, а на управляющую компанию.

Как предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Для того чтобы обратиться с претензией по конструкции здания или отделке внутреннего помещения, должно пройти не более пяти лет с момента передачи помещения застройщиком.

Этот факт фиксируется актом приема-передачи жилого помещения, и именно с этого срока начинается исчисление гарантийного срока.

В этот период можно обратиться к застройщику с любыми претензиями, касаемо внутренних и внешних конструкций здания, элементов внутреннего и внешнего обустройства, а также отделки.

Столкнувшись с проблемами или неполадками, которые влияют на использование жилого помещения в полном объеме, нужно составить письменную претензию в адрес застройщика.

В претензии нужно обозначить все выявленные дефекты и недостатки, а также указать сроки, в течение которых они должны быть устранены.

Если застройщик не может устранить возникший дефект или недостаток, то он должен выплатить компенсацию соразмерно возникшему недостатку. Если пришлось устранять дефект за свой счет, то застройщик должен возместить понесенные расходы.

Претензия составляется в двух экземплярах. Один экземпляр остается на руках, а второй передается застройщику.

Застройщик должен поставить дату принятия претензии, и заверить своей подписью с расшифровкой и печатью.

Продлевается ли гарантия после обмена товара, читайте тут.

Если претензия направляется по почте, то воспользуйтесь заказным письмом с уведомлением. Необходимо обезопасить себя, и обязательно иметь на руках документ, подтверждающий получение претензии застройщику.

Застройщик должен дать письменный ответ на претензию в течение тридцати дней после получения заявления. Для ускорения процесса рассмотрения претензии, можно самостоятельно указать срок, в течение которого должен быть дан ответ.

Не все вопросы по устранению дефектов ложатся на застройщика. Поэтому претензию лучше направить не только в строительную организацию, но и в управляющую компанию. Это поможет сэкономить время, и поспособствует более быстрому разрешению проблемы.

1. После сдачи дома в эксплуатацию, вся ответственность за технологическое обслуживание здания ложится именно на управляющую компанию, которая в случае обнаружения недостатков постройки, должна самостоятельно обращаться к застройщику и решать с ним проблемы.
2. Управляющая компания должна следить за своевременным ремонтом при износе определенных частей жилого дома, а также работать с обращениями жильцов.
3. Чаще всего, именно управляющая компания несет ответственность при возникновении проблем у жильца из-за возникновения дефектов.

Может возникнуть ситуация, что строительная компания, занимающаяся постройкой жилого дома, обанкротилась. В этом случае, необходимо учитывать, когда произошло банкротство: после сдачи дома или на этапе строительства.

Если застройщик обанкротился на этапе строительства, то всем дольщикам необходимо оформить право на объект незавершенного строительства. После выбирается новый застройщик, который должен подготовить дом к сдаче в эксплуатацию.

При строительстве частного дома составляется договор на оказание услуг со строительной компании, и ответственность за гарантийное обслуживание ложится на застройщика. При этом, гарантия на частную постройку составляет от одного до пяти лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Источник: https://gragdan-pravo.ru/zpp/potrebitelyu/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshhika-po-ustraneniyu-defektov-chto-v-nih-vhodit

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома по закону

Строительные компании несут гарантийные обязательства после сдачи дома в эксплуатацию.

Они включают в себя гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов и недостатков в разумный срок, возмещение понесенных расходов на выполненный ремонт и выплату неустойки и даже возврата средств, уплаченных за квартиру. Как долго действуют гарантии застройщика после сдачи дома, и в какой срок застройщик должен устранить недостатки жилья?

Что значит гарантия на квартиру в новостройке

Согласно ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», застройщики обязаны передавать дольщикам, заключившим ДДУ, квартиры, качество которых отвечает требованиям ДДУ, техническим и строительным нормативам, проектам и иным требованиям закона.

Закон обязывает строительные компании давать гарантию на возведенные ими постройки. Если дольщик выявит несоответствия с указанными нормативами, нарушения условий ДДУ, недостатки, недоделки и дефекты, качественно ухудшающие объект, он вправе предъявить застройщику одно из требований:

• устранить дефекты в адекватные сроки;
• пропорционально снизить цену на жилье;
• возместить расходы на самостоятельно проведенное устранение дефектов объекта.

На что даёт гарантию застройщик

Строительные организации в рамках гарантийных обязательств несут ответственность за все элементы сданного ими помещения, в том числе и за те, строительство и ввод в эксплуатацию которых осуществлялся подрядчиками. Гарантийный охват распространяется в том числе на:

• конструктивные элементы квартиры, стены, оконные проемы, плиты перекрытия, внутренние инженерные коммуникации;
• конструктивные элементы новостройки в целом, несущие стены здания, крыша, подвальные помещения и фундамент, лестницы и лестничные перегородки, двери, окна, плиты перекрытий;
• системы инженерных коммуникаций, в том числе газо- и водопроводы, системы отопления и канализации, электропроводка;
• системы технологического оборудования, например, лифты, газовые котлы, осветительные приборы и так далее.

На что гарантия не распространяется

Гарантийные обязательства застройщиков действуют лишь в отношении дефектов, возникших по их вине. Согласно п. 7 ст. 7 ФЗ № 214, эти обязанности не касаются недостатков, возникших по причине:

• обычного износа элементов новостройки;
• нарушений нормативов эксплуатации объекта;
• некачественного ремонта дома, проведенного самими жильцами, нанятыми ими подрядчиками или УК;
• нарушения условий проживания и эксплуатации новостройки;
• не связанной с деятельностью девелопера, например, в связи со стихийным бедствием, военными действиями или чрезвычайной ситуацией.

Гарантийный срок

Обязанности СК по устранению возникших по его вине проблем действуют в течение определенного законом гарантийного срока. Согласно п. п. 5, 5.1 ст. 7 ФЗ № 214, такой срок должен составлять:

• не менее 5 лет, в отношении конструктивных элементов новостройки. Течение указанного срока стартует после составления акта приемки-передачи с конкретным дольщиком, то есть для каждого из них крайняя дата гарантийного срока будет отличаться;
• не менее 3 лет для систем коммуникаций и прочего оборудования. Течение этого срока стартует после подписания акта приемки-передачи первым жильцом.

Федеральный закон позволяет СК самостоятельно увеличивать срок гарантий, в том числе и на отдельные части объекта. Например, для крыш она может составлять 10 лет, для лифтов – 15 лет и так далее.

Обязательства по устранению дефектов

Закон дает дольщику по ДДУ право требовать бесплатного ремонта недостатков жилья в адекватные сроки, если они возникли по вине строителей. Данное требование следует направлять в виде заявления.

Если указанные дефекты выявлены на стадии сдачи дома в эксплуатацию, рекомендуется в присутствии представителя строительной организации составить акт о несоответствиях.

Если он отказывается подписывать акт и не соглашается с претензией, рекомендуется заказать независимую экспертизу дефектов у профильного эксперта и заставлять застройщика устранять их через суд. При этом до момента их устранения дольщик вправе не подписывать акт приемки-передачи — п. 5 ст. 8 ФЗ № 214.

Если выявленные нарушения являются существенными или девелопер в адекватный срок не исправил некачественную работу, дольщик, согласно п. 3 ст. 7 ФЗ № 214, вправе отказаться от своих обязательств, отменить ранее заключенный ДДУ и потребовать возврата денег за квартиру. Кроме того, п. 2 ст. 9 ФЗ № 214 позволяет взыскать компенсацию.

Как написать заявление

Заявление в строительную организацию составляется дольщиком в свободной форме. В нем дольщику обязательно необходимо указать:

• полное наименование сторон;
• обстоятельства, предшествующие претензии:дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта;
• суть заявления – опись выявленных нарушений со стороны застройщика, ссылки на независимую экспертизу, требование устранить выявленные дефекты в соответствии со ст. 7 ФЗ № 214;
• разумный срок, в течение которого компания-застройщик обязана устранить дефекты.

Заявление рекомендуется передавать застройщику лично, с обязательным указанием на втором экземпляре даты и номера входящей корреспонденции или направлять по почте с описью вложений и уведомлением о получении.

В какой срок устраняются недостатки

Устранение дефектов должно происходить в разумные сроки, потому представляется логичным, что они должны быть оговорены с дольщиком и будут зависеть от степени сложности проводимых строительных работ.

Обычно такие сроки не превышают 35-45 дней. В случае их пропуска закон дает дольщику право отказаться от ДДУ.

Если застройщик-банкрот

С середины 2017 года застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации, в которой формируется специальный компенсационный фонд на случай исполнения обязательств его членов при их банкротстве. За счет указанного фонда такой организации и будет осуществляться устранение выявленных недостатков.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshika-posle-sdach/